【爱蓝图】谈谈您的个人经历？是从何时开始从事商业房地产这一行？
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【韩东辉】从2001年10月份就扎进了地产这个圈里一直到现在，已经7-8年的时间了。从最初的物业顾问做起，也是通过熟悉项目、扫楼、带客户一点一点走过来的。后来开始做写字楼项目，前后经历了5个盘。最早做的是海淀区的铸诚大厦及北方地产大厦。然后又去朝阳参与了观湖国际还有西城区的星街坊，然后来到维亚大厦。 |
| 【爱蓝图】您在楼盘销售方面有什么好的经验可以和我们的经纪人用户分享 |
| 【韩东辉】理想阳光代理项目的操盘模式总代理制，我们是一级的重磅代理商，下面有很多的二级代理机构，像FPD、DTZ、CBRE、高力、高纬等外资中介机构，以及中天大业、世纪菲阳等中资代理公司。通过这种渠道扩大我们的宣传面，整合并利用更大的客户资源，一起来服务我们的项目。 |
| 【爱蓝图】简单的介绍维亚大厦的情况。 |
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【韩东辉】维亚大厦的地理位置是非常优越的，南边路口就是地铁10号线苏州街，楼下往北就是公交车站（北京市地震局站），轨道交通和公交车都是非常方便的，驾车到大厦也很便利。往北去就是四环往南就是三环，西边就是万泉河路。十号线的开通对我们大厦带来的优势非常大，因为很多公司在选择写字楼时特别注重交通，而且轨道交通是最主要的一个方面。我们现在的报价：5.6元（含管理费），从同档次情况下我们性价比还是非常好的，我们跟市场是贴的比较近的，我们会随着市场的，每个月都会有调研的工作，出一份市场调研报告，根据市场的行情变化及时调整租赁策略。 |
【爱蓝图】维亚大厦的细节以及一些大厦内部情况的介绍？
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【韩东辉】那我就介绍一下维亚大厦的情况，维亚大厦有五大卖点：
一、交通位置好 ：楼下就有10号线地铁
二、电梯数量多：共9部进口瑞士讯达电梯
三、平面布局好：平面方方正正，很好利用。
四、使用率很高：分割租赁为72％，如果整层租赁可达到80％。
五、自然景观好
大厦目前的入住率已超过75％，大部分以外资客户为主。如微软、日立、日电、IGT、RIVA、友尚等世界知名大企业。年后又签安博教育集团及信泰证券。现在市场很火热，我们的租赁情况也很好。
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| 【爱蓝图】苏州街这面录入的客户都是科技类客户吗？ |
【韩东辉】基本上是以科技研发为主，写字楼里85%-90%是科技类研发公司、教育、投资的。 |
| 【爱蓝图】享受中关村优惠政策以什么方式来实现？ |
【韩东辉】跟科技园区其它项目一样享有同等待遇，三减三免、人才政策都会享受，我们现在与中关村不动产商会也在紧密沟通，也是在积极的吸纳一些更多政策到楼里来。 |
| 【爱蓝图】维亚大厦是一个非常纯粹的写字楼，我看底商就只有银行。 |
| 【韩东辉】最开始3层及5层是规划做餐饮的，但是我们楼的北侧已经有很多的餐饮店，在大楼里再做餐饮店形成竞争就没有必要了，后来我们就把3-5层做餐饮的规划做了调整，也作为办公的面积。整个大厦除了1-2层的银行外，其它部分都是写字楼面积，属于一个纯写字楼。大厦商业是为入住客户提供配套服务，就维亚大厦而言，周边的银行、餐饮、超市等配套已经很齐全了。 |
| 【爱蓝图】您的附近，写字楼林立，在竞争中除了价格还有什么其他的优势。 |
| 【韩东辉】我们不是拼价格，我们楼不是说与其它大楼价格低才租的出去，价格只是一方面而已。我们还有其他的服务，软性的服务及其它的优惠条件，像八十一中学后面有的资源，很多区场馆都可以共享的。还有入住维亚大厦的租客在北侧的餐饮店消费都能享受优惠折扣。别的楼都享受不了的优惠。从使用率来看比别的楼都有优势，别的楼使用率是70%我们散租的使用率是72%，租同样大的面积可利用的空间更大，但我们的租金比别的楼并不高，这样看来比较看来，维亚将更有竞争力。 |
| 【爱蓝图】最近几年写字楼商业地产越来越受到政府和大众的重视了，但是对商业地产的概念没有一个具体的划分，您看您能从您的印象中解释一下商业地产的概念吗？ |
| 【韩东辉】每个人对商业地产认知并不完全一样，地产圈里的人，可能我们提到商业地产就自然而然的想到的就是写字楼。但我觉得这个商业地产的范畴更大一些，比单纯的写字楼大一些，写字楼只是它的一部分，另外还包括商场，商业街店铺，我觉得都属于商业地产的范畴。 |
| 【爱蓝图】现在海淀区和朝阳区已经有了一个明显的商业氛围的区别，您觉得海淀区是不是正处在一个转型期？ |
| 【韩东辉】从北京市来看朝阳区区政府扶持CBD的发展，海淀区区政府要支持中关村以及其他科技园的发展。商圈有发展了也带动经济的发展，政府在税收方面也是受益的，海淀区政府通过税收、人才及办公室租金补贴对中小高新技术企业以支持，这些企业在成长之后，便可提高纳税，解决就业。这对政府对整个社会无疑是更大的贡献的。近2年CBD更CBD了，中关村有没有更中关村呢。这个概念就不好说，中关村的发展由于地理地块所限制，但是他也有一些其他的优势方面，比如园区方面扩大园区的范围，很多新建的园区，园区更多了，政策更多了。其实他也是一种发展的方向，只不过用不同的政策扶持不同的行业企业，带动区域的发展。 |
| 【爱蓝图】写字楼在宣传方面纸媒（杂志、报纸）网络媒体哪个更适合于写字楼开发商？ |
| 【韩东辉】我觉得网媒对写字楼帮助相对更大，纸媒对住宅帮助比较大。就理想阳光代理项目来讲，很少用纸媒来宣传推广，我们写字楼推广方式在哪一块呢？我们跟二级代理商有很好的合作关系，我们所做的项目会通过合作二级代理商、整合市场客户资源。通过代理会在房地产专业性网站做一些宣传，发一些软文广告。 |
| 【爱蓝图】感谢您在百忙之中接受我们的采访，谢谢。 |
维亚东方物业管理（北京）有限公司 销售经理 韩东辉
