| 【爱蓝图】您是一直做商业地产的吗？ |
| 【彭海生】是的。从事商业地产已经十余年了。 |
| 【爱蓝图】您当初是怎么决定选择商业地产的? |
| 【彭海生】当初刚接触这个商业地产这个行业时，认为无论是前景还是发展潜力都是巨大的。社会发展、经济快速成长对这个行业的发展影响甚大，尤其是在首都，北京成为国际化大都市，商业地产一定会成为有带动的作用。现在想来，一年一年走过来，每一年都有一些新的收获，所以觉得这个行业是非常挺适合我的，同时确信自己当初从事这个行业是正确的决定。 |
| 【爱蓝图】您认为在从事这个行业最重要的是什么? |
| 【彭海生】我认为，我们这个行业重要的是人脉和德行，人脉给予我们更多的空间和机会，德行决定我们的时间。我最欣赏的一句话是：小胜靠智，大胜靠德。 |
【爱蓝图】其实之前大家一直在说商业地产的概念，但是并没有某一个机构把它真正的定义了，我们之前也做了相应的调查，但是说法都不太一样，现在北京这边可能就是以写字楼为主的商业地产，所以我想请教一下您的看法。
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| 【彭海生】我个人认为，因为既然说到商务地产，就已经把这个概念划定了，因为从商业或商务的角度来讲，它应该是具有商业活动或商务活动的经营理念，包括您也可以看到我们定位为恒量商务地产，将商务地产这个概念直接体现出来，以诉求精准的定位。 |
| 【爱蓝图】北京写字楼这几年的发展，或者说是商业地产的发展是怎样的情况？ |
| 【彭海生】商业地产应该是逐步的成熟，逐步的完善，逐步的发展。虽然说从去年到今年会有金融危机的影响，这是市场正常的一个波动。从长期来看，北京具备它自身的特点，是全国经济，文化，政治中心。尤其，房地产是一个支柱型产业，而且大家也经常说土地不可再生资源，总体来说商业地产的发展前景是非常乐观。 |
| 【爱蓝图】因为之前我也大概的看了一下数据，从房地产的产业结构上看出，商业地产在一线城市，比如北京，上海占到10%-15%，在二线城市仅5%，我认为政府在这方面会做出调整，使其整体平稳地发展，您怎么看。 |
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【彭海生】可能就像股市一样，我们可以摸索着前进，在低谷的时候入市，相对来说风险会比较小，利用这个机会来磨合，到高峰的时候我们可能就已经很成熟了。 |
| 【爱蓝图】现在的商业地产可能就分为写字楼，底商，其它的还有具体划分吗？ |
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【彭海生】大的范畴分为这二个方面，但是，作为商业地产，在我们认为只要和土地有关系的都属于我们的服务范畴。比如说有独栋的综合楼，还有许多客户需要一些空地，自己建设。以北京为例，客户比较密集，而且需求各不相同，我们定义为商业地产服务商就是要做一个精细的，专业的服务平台来直接提供给我们的客户。 |
| 【爱蓝图】北京去年这个写字楼市场整体大概是一个什么情况？我们也做了一些数据研究，空置率可能达到了20%多，CBD最高空置率可以达到30%。 |
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【彭海生】我们也有一个自己的统计数据，您说的应该是比较准确的。08年奥运会的举办，我印象当中，08年的3，4月份北京的消防部门就已经不再审批相关的手续了，客户想要装修入住就已经不能进行了，需要延迟到10月份之后，这样的话奥运会实际影响了08年大半年的时间，然后又赶上了08年下半年的金融危机，目前北京刚有一些显现，以北京CBD为例，这里外资企业占了很大一部分，我们之前做过统计，世界500强在CBD已经入住了160家左右，包括他们的相关分支机构和一些服务于他们的公司，他们当中有一些确实也受到金融危机的影响，包括办公选址计划的推延、预算的下调等等。同时，CBD区域的新增物业项目也在逐渐增加，所以说空置率有所上升。 |
| 【爱蓝图】您刚才也提到了外资企业大部分都选择了CBD，这是为什么？是朝阳区有一些优惠的政策还是人为的设定这么一个商圈？ |
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【彭海生】CBD可能是92年开始规划的，朝阳区也确实为了招商引资给CBD一个相当优惠的政策。北京传统的几个商圈，比如说CBD、金融街、中关村，他们都会有一个自己的商业特点。CBD区域就有这样的一个概念，外资企业进入中国首选就是北京或者上海，选择北京就要入住CBD，这就是说CBD已经是成为一个象征。近几年有一些大的公司，比如说摩托罗拉，北京市场的培育，前期的铺垫已经完成了，他们就搬到望京或者其他开发区去了。反过来如果是刚进入北京的外企，CBD还是对他们具有很大的吸引力的，中央商务区就已经给他们定位了。近期我们也都听说了，CBD要东扩，这是国家给CBD的支持。CBD目前投入使用的只有3.99万平方公里，而且经过10多年的发展，再加上中央电视台的进入，应该说已经非常饱和了。 |
| 【爱蓝图】您在商业地产领域已经是资深人士了，如果说CBD已经饱和了，在其他区域还可能再复制一个CBD商务区吗？ |
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【彭海生】每个城区有不同的特点，目前就有很多的科技园区，举个例子，南城有传媒大道，中关村附近有德胜科技园区，丰台有总部基地，现在活跃的还有东二环，发展的相当迅速，已经成为国际或国内企业的总部，中青旅，中海油等等。每个区域都会锁定它的目标客户，我想如果在北京要复制第二个CBD的话，是不可能了。 |
| 【爱蓝图】非常感谢彭总在百忙之中接受我们的采访，谢谢。 |
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【彭海生】谢谢！ |
恒量商务地产 销售总经理 彭海生
