公开咨询、公平交易——中原地产蔡慧健—商业地产系列访谈|爱蓝图|北京写字楼网

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中原地产副总经理　蔡慧健

采访时间：

2009年3月13日上午10:30

采访地点：

联合大厦11层Vip会议室

参与者：

北京中原房地产经纪有限公司副总经理蔡慧健

爱蓝图网站市场部经理胡文冬

北京中原简介

　　北京中原房地产经纪有限公司为总部设立于香港的中原地产集团在内地的规模最大、设立最早的分行之一，成立于一九九四年十月一日，是香港中原的独资企业。
　　北京中原自成立至今，凭借其专业的队伍、良好的信誉、优质的服务得到了国内外众多开发商一致的好评。分设住宅部、工商铺部、商业楼宇部、三级市场部四大业务部门，业务范围涵盖一手住宅、写字楼项目的可行性研究分析、项目推广、策划销售，二手住宅、写字楼的买卖及租赁代理等业务，通过十五年的发展，北京中原已发展成为北京市极具规模及影响力的专业性房地产综合代理服务机构，员工近2000人，累计策划及代理项目超过260个，开设店铺100余间,物业种类从写字楼、酒店、商铺到别墅、各种档次的住宅及公寓，分布于京城东南西北各大区域。
　　同时，北京中原积极开拓市场，发展多项业务，在信息咨询、物业管理、项目投资转让以及客户综合服务方面取得了长久的进步，现已成为国内网络最齐全、信息管道最广泛的代理行。
　　凭借十五年积累的市场营销经验，先进的组织管理模式，科学的数据、信息采集分析系统以及全体员工的全心努力，北京中原不断扩大其在一、二手市场的占有率，先后与万科地产、SOHO中国、华远集团、首开集团、城建集团、天鸿集团、首创置业、金融街控股、深圳华侨城集团、上海阳光集团、复地集团等知名企业有过或正在进行良好而愉快的合作。在近年北京各类媒体的代理行排名中，北京中原连续多年销售业绩位列第一。

人物访谈

　　蔡慧健：公开咨询、公平交易

　　【编者语】

　　2008年，中国房地产业经历重要调整期，在全球经济严峻形势的背景下，中国房地产业未来走向尤被关注。与此同时，住宅市场“沦陷”之后，商业地产开始成为开发商与投资者的新宠。在商业“抄底”论的声势下，商业地产未来会走向何方？中原地产蔡慧健，就中原的未来规划和对商业地产的独到看法与爱蓝图（ilantu）进行了深入探讨。

　　【爱蓝图】1.中原地产在业内有着很高的知名度和辉煌的业绩，我想这些都是和中原高层的领导与良好的企业文化有着密不可分的关系，就这个机会请您谈谈中原的企业文化是什么吗？

　　【蔡慧健】我们认为中原之所以能够吸引各路人才，除了企业品牌，还有就是企业文化（包括企业管理文化），这样才能够吸引人才、留用人才。中原地产的创始人之一施永青先生，一直提倡“无为而治”的管理理念，体现出对员工的充分尊重，让员工更自主、更独立，给发挥自己更好的空间。中原也一直秉承“公开咨询、公平交易”的经营理念来服务我们的各大业主、开发商和客户，让市场认为中原是一家相对规范的公司。我个人认为中原是一家“能者居之、汰弱留强、强强联手”的公司，所以能在中原留下来工作的员工，我肯定他们觉得可以在中原得到一个很好的发展、学习的机会，自我提升的机会，充分体现每位员工的价值。我能感受到来中原工作的每一位员工，有的可能求名、有的可能求利、有的可能求发展，当然我认为最为关键的是工作环境是否开心。我认为中原可以满足每一位员工不同的需要，既可以让有的员工赚到钱又能让有的员工有发展和提升的空间，还可以让新人学习很多知识，而大家在一起整个团队氛围非常和谐、快乐，在中原大家庭里让每们员工都有归属感，我觉得这也是中原企业文化的一部分。

　　【爱蓝图】2.现在北京的开发商已经把目光投向了北京周边的城市，比如天津、山西、石家庄做一些项目开发，中原地产是不是也在向周边城市拓展？这些城市有什么样的吸引力呢？

　　【蔡慧健】其实，我们在石家庄、天津等都有我们的分公司。为什么要去二线城市呢，因为一、线城市的空间越来越少；二、成本也越来越高；三、二线城市也有一定的发展优势和利润。所以很多开发商去二线城市找发展的空间与机会。其实我们在二线城市也有很多布点，我们也会给跟我们合作比较好的开发商提供更多的战略服务。

　　【爱蓝图】3.写字楼市场是一个经济晴雨表，因为这次金融危机加上实体经济出现的问题，都会影响写字楼市场，所以我觉得当前的写字楼市场应当是相当严峻，您在这方面有一个怎样的预期呢？

　　【蔡慧健】在金融危机的冲击下，第一，今年的写字楼市场阴晴难测。第二，因为金融危机下金融与实体经济都受到了很大的影响，而复苏、调整需要一定的时间。面临金融危机的影响，企业的盈利能力、生存能力和发展能力都受到了严峻的挑战。所以，从总体来看今年的写字楼市场应该是很困难的，不会太好过。至于什么时候会好，好到什么程度，要看大环境、外围因素。当然也有国内的政策面和经济发展状况。如果中国的经济发展还是持续、稳固、健康、保"8"的一个增长率，那可能中国的经济会跑在领头地位，市场还是可以的。如果外围市场不好，那外资的客户影响也会比较大。

　　【爱蓝图】中原地产在08年二手写字楼这部分业务的营业收入是多少？

　　【蔡慧健】08年我们二手写字楼部分做到了1350万左右。

　　【爱蓝图】2月25日召开的国务院常务会议，审议并确定十大振兴行业。此前传出的房地产行业将被列入产业振兴规划的消息，未果。您对此事谈谈自己的看法？

　　【蔡慧健】我个人看法是：政府可能认为房地产市场目前还没有完全调整到位，还有就是市场还没有恢复到政府的预期效果。我也同意目前需要让市场去解决市场的问题。目前市场也没有衰弱到极点，政府也会做一些适当的调控措施出来，只要大家对市场有信心，坚持、努力来面对市场，还是可以慢慢做好的。政府不一定急于出招，政府也是耐心等待、静观其变。

　　【爱蓝图】商业地产现在是竞争越来越激烈，中原在这方面却始终保持着良好的上升势头，您能简单介绍一下中原在商业地产这方面未来的规划吗？现在业内都在讨论现在是商业地产抄底的时机，那您认为现在是不是一个抄底很好的机会？

　　【蔡慧健】目前我们商业写字楼的办公地点有2个，一个是联合，另一个是万通。未来，我希望在中关村、金融街都有我们的分支机构。现在我们有11个组，未来我们可以发展到15、6个吧。我们面对这种影响，我们的发展步伐也不会停，但会减缓发展的步伐。也许今年我们有拓展的需要，可能就会相对的停一停，人员也会有一些缩减，但组别我们目前是没有减少的。说到我们的规划，其实从06、07、08这三年我们是保持一个30%-50%的增长率的，不管是我们的营业收入、佣金、业绩还是人员扩张都是保持在这个增长速度。

　　从09年我希望也是我们一个冷静、调整、判断的机会。从长远来看，我们的发展也是必然的，保持一个20%-30%的增长速度也是可以做到的。但今年整个环境是比较困难的，我们也要练好内功，蓄势待发。因为中原的财力是没问题的，管理是稳健的，人才精英是具备的，所以在公司的支持、市场好转，天时、地理、人和的情况下，公司的发展速度翻倍都可以。

　　从过去看，中原的三级市场业务都是翻倍的发展，因为写字楼市场不同于住宅，发展不会这么快。

　　关于现在是不是一个抄底的好机会，我是不会对我们的客户强调抄底这个概念，因为我觉得世界上根本没有人知道哪里才是底，不管是楼市还是股市都不能确定哪里才是底。这个要考验您的眼光跟投资力度，因为投资物业房产，肯定有不同的地段、不同的价格、不同的时机，可能会产生不同的底部，所以，很难一概而论今年就能抄底。这一年来价格都在下滑，已经有一定的下调比例，再下降的空间也不是很大，所以现在有的投资者就敢于出手。一旦外围的市场稳定、政策有所刺激、鼓励，市场的回升是很正常的，所以大家判断现在是一个抄底的机会。但我认为，还是要根据不同的物业，计算不同的投资回报和预算他的升值潜力而定。

　　【爱蓝图】非常感谢蔡总接受我们的采访。

　　【蔡慧健】谢谢！