| 【爱蓝图】经纬时代是从什么时候开始做商业项目的？对商业项目的预期怎么样？ |
| 【梁冬舟】经纬时代最早运作的一个项目是北四环的唐人街购物中心（以前的亚奥世贸商城），体量（建筑物的体积量度）是10几万平米，接下后更名为唐人街购物中心。整个项目从前期的策划、招商，再到最后的运营顾问，都是由经纬时代来负责运作，这个项目是经纬时代正式进入商业领域的一个标志点。经纬时代总经理凌总对市场的感觉很敏感，现在住宅市场竞争越来越激烈，开发商急于套现，逃离市场，所以我们预计09年将是商业地产非常好的一个机会。 |
| 【爱蓝图】您分析一下商业地产的现状？ |
【梁冬舟】开发商之前一直没意识到商业地产的价值，因为之前住宅市场很好，住宅回笼资金快、毛利高，可以一直持续的开发，所以开发商没有时间去想商业地产的运作，以及商业地产所能带来的价值。一个城市，一个区域发展程度高低取决于该城市，该地区商业形态做到什么等级。
通过与前辈的沟通和实地的考察，就亚洲地区来说，经济发达的地区和国家，商业都非常的发达，比如说日本、韩国、香港、台湾，甚至包括菲律宾，因为菲律宾的亚洲商城是亚洲最大的购物中心，和单平米租金最高的购物中心；包括韩国和香港，他们的商业业态比我们现在内地是要先进很多的。由于一直在做地产里纯商业的部分，通过调研，如果开发商真的能踏实下来想一想自己项目商业板块怎么运作，相信商业给开发商带来的收益是最大化的，是长期的、稳定的。
现在开发商都追求短期效益，要求现金变成产品，产品迅速变成现金，在这个过程中迅速的有利润产生，之前也有很多的产权式商铺，现在已经很少见了，除了现在很小的开发商还在卖这种集中式的产权式商铺，市场已经很不认可了，因为大家已经意识到商业一旦切分卖掉一定不会做好，所以现在市场上也看不到了。剩下的就是怎么去经营好，怎么把商业培养起来，做成一个整体。一些外资企业做的商业项目现在已经开始慢慢显现了优势，比如说东方新天地，和记黄埔以很雄厚的资金实力整整扛了5、6年的时间，到现在东方新天地商业部分的租金能够达到160-180美元/平米*月，假设现在和记黄埔资金出现问题，要卖掉东方新天地的商铺，以现在的租金水平起码能买到15万元/平米，如果和记黄埔在经营之初就要把它卖掉的话，那个地方也就4万-5万，做不到现在的水平。
现有的数据说明，现在北京商业地产的放量已经不少，商业地产人均比已经达到了1:1.4，已经超过发达国家人均拥有商业面积的饱和量，但是这么多的商业项目，能够正常经营和维系下去的可能只有40%到50%，绝大多是还处于挣扎或者瘫痪的状态。09年将是商业地产发力的一年，首先开发商在住宅上越来越捉襟见肘，之前开发商在开发一个大型项目的时候往往先买住宅，根本不好好规划商业，往往是先卖了住宅再招商，现在住宅卖不动了，开发商不得不开始想办法把商业这部分变现，想办法盘活商业。其次，商业地产的抗跌性非常好，很少听说商业地产大规模的降价和缩水。
北京能称为都市级购物中心的一个是金融街购物中心，一个就是新光天地，因为它们的辐射范围是全北京，其余的只是区域级的。衡量商业地产有几个指标，被人们广泛使用的一个就是体量，开始时我们提到的世纪金源就是燕莎，因为它们的体量大。金源是北京最大的购物场所，至少从体量上来说，但是住在东边的人可能半年都不会去一次，所以单纯用体量去衡量一个商业体是不够准确的。商业项目的成功会有很多因素，体量、建筑格局、商品组合，还有就是所有品牌自身的运营能力。自身运营能力好的品牌可以通过自身的活动来吸引人流，如果商业体有很多这样的品牌，那这些品牌就可以盘活整个商业。还有一个关键因素就是商业体自身的运营能力。
在做一个商业项目的策划案之前要对周边的市场进行详细的了解，从体量可以确定一个辐射的范围，看他的竞争对手有哪些，人群环境是什么样，经济环境是什么样，包括周边人群的消费习惯是什么样，这些都做完之后，要和开发商有充分的沟通，因为不同的开发商自身会有很多不一样的想法，做策划的目的就是提供给开发商一个项目最佳的解决方案，根据开发商的要求和市场的环境给项目做定位。 |
| 【爱蓝图】之前像说三级市场时候，03年有很多大的公司开始主攻这块，我们可以认为03年左右是二手房市场转折的一年，您预测哪年会是北京或者说中国商业地产的一个转折点？或者说在中国有没有地产标志性的企业？ |
【梁冬舟】中国商业地产标志性的企业是万达，最大规模的开创了商业地产领先的概念。万达是最早大规模做产权式商铺的开发商，最大限度做到了前期资金的收回，而且万达也在不断的更新、不断的适应市场。万达现在已经不卖大规模、集中式的商铺了。万达在合作初期的时候有几个战略合作伙伴，包括华纳、沃尔玛、大洋百货、百盛百货，万达和他们在合作的时候一直不断在吸纳学习。6年的时间，万达组建了自己的院线，不再和华纳合作。万达现在有自己的百货，叫万千百货，据说在南方地区已经开到了30家，下一步可能就会组建自己的卖场，有可能也不跟沃尔玛合作了。如果那样的话，那万达将会是一个很强大的集团。
中国要建美国那样购物中心郊区化的模式还需要一段时间，现在不合适，老百姓还没有美国式的消费习惯。消费习惯和种族文化是有很大关系的，中国人不喜欢走很远去购物，也不习惯买一个星期的物品。美国讲究有些奢侈、舒适的生活，中国人还是习惯比较勤俭的生活。实际上国外很多的购物中心不光是单一的一个购物中心，更多的是节日家庭休憩的地方。 |
| 【爱蓝图】经纬时代在09年针对商业有什么计划或者规划？ |
| 【梁冬舟】经纬时代在09年会把商业部提升到和住宅一个等量级上，经纬时代现在做的几个商业项目基本上都是30万平米以上的大型的购物中心的。经纬时代为商业板块配置专职的策划师和市场研究部门，希望经纬时代能做1-2个成功的商业项目，以后把北京做商业地产的有识之士集结起来，成立一个商业地产的俱乐部。目前商业地产没有一个统一的系统，大家都是在根据不同的项目做不同想法，希望以后在我们的商业地产俱乐部里大家能根据自己的经验，归纳总结出一定的方法和经验。到经纬时代做商业地产到一定规模时，还要组建国际化的团队，把先进的理念带进来。商业更新换代的速度非常快，在不断的更新组合，需要我们不断的进步和进取。 |
| 【爱蓝图】谢谢您接受我们的采访. |
北京经纬时代房地产经纪 商业运营总监 梁冬舟
