| 【爱蓝图】您的公司是一个孵化器企业，什么是孵化器哪？ |
| 【李晓敏】孵化器的概念是源于英国，是一种新型的社会经济组织，它通过提供研究、生产、经营的场地，通讯、网络与办公等方面的共享设施，是一个物业平台，系统的培训和咨询，政策、融资、法律和市场推广等方面的支持，降低创业企业的风险和成本以及创业门槛，提高企业成活率和成功率，加快企业的创业速度，活跃行业内的创新氛围。企业孵化器为创业者提供良好的创业环境和条件，帮助创业者把发明和成果尽快形成商品进入市场，提供综合服务，帮助新兴的小企业迅速长大形成规模，为社会培养成功的企业和企业家。没有投行的资质，但是有投行的功能。 |
| 【爱蓝图】您能介绍一下您的公司和北发大厦的市场定位吗？ |
 【李晓敏】07年北京三泰通科技孵化器有限公司成立。为创业的中小企业及企业产品处于研发阶段的企业提供公共设施和服务，使企业能倾力发展自己的核心能力，在这个过程中，创业企业获得了明显的专业优势，而我们也获得了规模效益。公司项目北发大厦位于中关村商圈。海淀区文化氛围浓厚，是高科技企业集散地，各大高校围绕，有许多大的研究院，科研机构。项目所处的这个位置，是中关村的核心区域和西直门的商圈，项目一共21000平米，A座是新楼，B座目前正在改造装修中，初定3月15日入住，A座可能下半年入住，北发大厦在做完周边市场的调研之后，产品定位在3.2元，项目定位是中低端市场，综合因素我们就选择了一个低价入市的策略，在地产行业里低开高走。北大大厦开盘和开始推广的时间不到两个月，但是我们现在的情况比较乐观，我对我们这个项目充满了信心，北发大厦这个价位对所在区域的市场冲击很大。价格上具有较强的市场竞争力。08年下半年北京写字楼竞争加剧，房地产是国家支柱型产业，而写字楼是房地产整个产业链上的一个延伸，金融危机对房地产的冲击比较大，也就连带着写字楼市场。北大大厦项目的推出恰巧遭遇到了严峻的考验，但是我以我10年的从业经验，从没有质疑过我们的项目，对它的前景充满信心，毕竟我是站在市场的最前沿，市场给了我信心？实际上是我们这个项目给了我信心。 |
| 【爱蓝图】您在这个行业是资深人士了，您能简单的回顾和展望北京写字楼市场的前景吗？ |
| 【李晓敏】08年北京写字楼这个供应量应该是在150万左右，但实际上成交量只有100万，空置率是比较高的，甚至都没有07年高。总体来说，09年的供需矛盾将更加加剧，可以说到了白热化的程度.金融危机是一个复杂的连锁过程，它会持续很长一段时间，市场将会重新洗牌。这可能不是一个正常的优胜劣汰的循环，金融危机加速了这个过程。写字楼市场我从长远看绝对是看好的，因为北京写字楼市场的刚性需求还是比较大的，本人也对这个商业地产行业充满信心。 |
| 【爱蓝图】您能简单的介绍以下您的从业经历，再联系北发大厦做一下市场分析吗？ |
| 【李晓敏】我1，2，3级市场都做过。北发大厦是我做的第一个商业地产，对我来说困难很多，但是我想只要你用心，只要你想做，就一定能做好，民宅和商业地产会有很多相通的地方，但它又有一些区别的地方，我的短处用我有经验的长处去补。我做过商品房的销售，做过二手房的销售，现在我转做了商业地产，我觉得商业地产对我更具吸引力，而且从我年龄的这个角度来说，商业地产更适合我。这个行业最困难的是拿到资源，然后再准确的做出市场判断和定位，经营有很多的东西是相通的，只能说地理位置比较重要。经营中间的学问也很大，一个好的项目如果你经营的不到位的话，也可能会失败。但是一个不是特别优秀的资源，通过你后期经营的整合，或者说你有你独到的经营方式，也会做的很好。项目做好了，我也会有成就感，租赁状况目前看还是可以的，主要是创业型的公司，我们是这么定位的，但是我们并不排斥其他公司，因为从经营的角度看，我们主要是经营。什么样的客户我们都接纳，但是我们从业态上会慎重考虑，以保证北发大厦的整体品质。我们会在一层的招商上根据业态及配套服务上整体调配。 |
| 【爱蓝图】其实爱蓝图和您的经历也很像，它成立的时间也不长，07年成立的，但是他做房地产考虑的，在国外可能商业地产这方面占的比重比较大，而在国内是没有这么大份额的。 |
| 【李晓敏】没有，商业地产远远没有，但是北京跟上海，上海做的比北京好，尤其是浦东，沿海城市思想开放，北京有一些政治氛围在里面，它会比较稳定，我非常看好北京的商业地产前景。 |
| 【爱蓝图】现在房地产行业也就是商业地产，有空间，有待开发，可能民宅就没有这么大的了。金融危机对开发商冲击比较大，可能对代理行来说就是一个机遇。 |
| 【李晓敏】也会有一定的影响，首先开发商开发的项目少了，开发商做事更谨慎了，代理行再拿项目的资源就少了，代理行需要生存，市场开始竞争加剧，会快速的形成一个洗牌过程。这其实也是好事，市场规律是必须要有这样的一个过程。我们现在面临着一个历史性的机遇。 |
| 【爱蓝图】爱蓝图之所以做商业地产，也是因为看好这个行业的前景，我们现在可能是专攻写字楼以后也会涵盖底商，商务中心，商住公寓，独栋项目。您对我们网站有什么建议吗？ |
| 【李晓敏】上次开推介会的时候，我也看了你们网站的资料，你们是专业做商业地产的，我觉得这个定位非常好，做什么行业都做专了，你的定位就是商业地产，很多时候定位不准确，做的特别乱，哪方面钱都想赚，最后自己从战略性的眼光上定位就错了，人家说思路决定出路，所以定位至关重要。 |
| 【爱蓝图】感谢您在百忙之中接受我们的采访，谢谢！ |
北京三泰通科技孵化器有限公司 副总经理 李晓敏
