【爱蓝图】简单的介绍一下您的成功经历？
|
|
【龚安华】我是06年来链家组建这个商业团队，到现在是3年多的时间，之前也跟外界有过成立商业投资管理公司的经验，但也不是很成功。那么我们现在准备自己来做这个事情，介入到这个商业投资的领域，因为我们判断是今后几年的市场是比较广阔，前景也是非常好。住宅市场经历了一个很好的高潮发展阶段，现在也进行了一个调整，但并不能就此认为市场马上进入萧条期。从09年年初到现在4月初的一个状况，链家地产的二手成交量是比较大，市场占有率也一直保持在30%左右，这个量是比较可观。整个市场北京--全国市场也都在走向回暖，我们也认为这个市场未来的前景会比较不错，但从投资价值上来讲商业的投资价值远大于住宅，这个也是在很多国外的市场验证过的。我国南方市场，广州和上海我们每年都会去，他们的市场已经步入到一个比较成熟的阶段，当地对于商铺投资价值的挖掘比北京更为充分一些，投资人的投资收益要比北京高，这是我看到的一些现状。所以我们也着手来准备进入到商业地产的这个领域。就大型的投资商来讲比如：万达、世贸，国外的凯德，我们也看到今年在整个开发市场比较萧条的情况下他们也在逆市拿地，也证明他们对未来的信心是比较充足的。 |
| 【爱蓝图】在商业地产里写字楼和商铺具体是如何划分的？ |
| 【龚安华】基本上从使用功能、用途上作划分。写字楼一般划分在商务的范畴，因为它以办公为主要用途。商铺主要是以经营为主，因为它的价值比较高很少用来办公。 |
| 【爱蓝图】现在东二环商圈越来越受到关注，您能介绍一下东二环商圈和其他商圈的区别？ |
|
【龚安华】东二环商圈原来有人称这个叫东二环商务带，我们也看到朝阳门到东直门桥之间特别是二环路西的部分有很多独栋写字楼和大公司，像居然大厦，这也是一个企业成长之后独立冠名的一个项目。我们觉得在这个商务带原本应该是大的财团和大的国有企业来开发的一个地方，居然之家的介入也说明民企成长之后对这个区域非常看好。但是从目前招商的情况来看并不是非常乐观，可能跟目前的整个行业形势有关，虽然也进入了一些大的企业，包括朝阳门边上中石化的几栋楼，对面的中海油，这个区域是比较被看好，但是总体状况比CBD要差一点。包括东城区，我之前了解也出了很多利好性政策，进入500强企业有一些优惠，也是希望这种企业从CBD分流出来为CBD减压，总之，东二环商圈整个区域发展的前景比较不错，但是配套目前还不齐全，跟CBD整体的开发配置相比还是差了一点。 |
【爱蓝图】链家经纪人一般喜欢在什么地方发布信息？
|
【龚安华】从广告行业传播渠道来分析不是很重视纸媒这一块，因为纸媒的时效性和持久性相比较弱。我们基本上很重视网络传播，第一、有时效性；第二、他的持久性相对是比较强的而且能够很广泛的把信息发布出去，只要有电脑能上网的地方就能看到这些信息，我们今后也会逐步加大对这方面的投入，公司也专门成立了一个以副总裁挂帅的一个科技资讯中心，应该说公司是非常重视。我们在网络方面投入的已经可以占到我们对外广告宣传的绝对多数，原来我们绝对多数是在报纸上，我们合作的比较多的是北新、北晚。我们现在的发布也是定向型的发布。
|
| 【爱蓝图】4号线的开通将会对南部带来哪些提升？ |
【龚安华】我感觉对居住区的影响目前要大于对商业区的影响，我们目前没有看到一个非常经典的案例说哪一条地铁线开通之后对周边沿线的商业、写字楼的租金和售价有非常明显的提升，提升的主要是入住率，基本上消化空置率这样一个作用。对于住宅来讲是非常直接的，我们年初的成交，地铁沿线是比较多。特别是开通的10号线周边，原来三环是一个非常堵的一个环节，那么现在如果有地铁大家对三环的拥堵就不会有一个担心，所以这个对目前居住的影响要大于商业的影响。但是我们也看到丰台区从08年开始对整个丰台区的商业规划是做了很大的一个调整，也建了几个大的商圈、商务区。比如说婚庆一条街，这种规划基本上是纳入了商务局的一个统筹规划的一个范畴。 |
| 【爱蓝图】今年商业地产的竞争会进入到一个白热化的状态，您同意这种看法吗? |
| 【龚安华】今年商业市场两极分化的现象会比较严重，我们不去分析写字楼，写字楼今年的空置率会比较高，商业事实上也是这样。我们对商业做一个简单的分析，商业从物业的形态上做规划，比如说底商，包括住宅、写字楼、公寓的底商形态。另外比如说购物中心，包括这种综合性的购物中心有几种模式，比如说万达的城市化的购物中心，那么他们做的肯定是在城市的中心来开发，开发一个综合体。他们的第三代产品叫综合体群，不再是一个单体而是几个建筑集群。还有像凯德他自己内部有划分，有城市综合体、城市性购物中心还有一个区域性购物中心，主要是面对社区和社区群来服务的。大公司今年可能会遇到一个好的机遇，有危机也有机遇，他们的扩张应该是对未来市场的判断非常良好，不然他不会投入大量的资金来做并购，但对中小型的开发商今年确实压力非常大，特别是从销售方面来讲压力非常大。从出租的角度来讲，我们确实有很多合作伙伴，今年租金的压力和空置面的压力给这些商家选择机会比较多，对业主反过来的压力就很大，包括我们看到之前北京市地税局对商用房所得税的控制，这种税收对于个人合作者来讲影响是非常大的，可能会导致对原来的租赁合同的一些调整，因为税收的直接压力是在个人身上，个人投资者如果说投资回报率下降他会考虑转嫁到商家身上，那么商家是否能承受？如果不能承受商家也会将这个压力传达到他的商品销售上，最终传达的结果是传达到消费群身上。今年很多开发商都降低了商业的销售价，我们年初也谈了很多项目，他们的价格预期相对于去年大概在5-6月份的高峰期而言，大概下降了30-40%，这个额度是非常大的，接触了方庄、亚运村的项目都比预期下降的厉害。为了保证公司的现金流，他又不得不做这样的一些调整，我们今年可能相对来讲机会会多一些，但是分散的压力也比较大。诚然可选择性也变得非常强。作为业务来讲成交概率也下降了，对客户来说可谈的空间会很大。 |
| 【爱蓝图】商业地产和住宅方面价格下降的空间还很大，您是怎么认为的？ |
| 【龚安华】我们没办法去做一个最终的定论。但是从链家地产商业中心的市场分析来看，前一阶段为什么成交量这么大，第一是政策发布之前积累了一部分消费率，那么在国家出台了相关政策之后，特别是二手房在销售的时间等方面做了调整之后，他的总体购买价格下降，今年年初购买率也释放出来了成交比也相对旺盛，还有一方面是对市场的判断，信心很重要，去年卖方市场比较盛行的时候，我们买方没有任何谈判的余地，今年刚好市场做了一个适当的调整。现在的买方场不像去年这么盛行，客户谈判的优势逐渐显形。特别是当中介公司介入之后整个市场可能会发生一些小的变化，这对买方是有利的。所以今年前一个季度的成交价格适当的下降，是正常的事情。我也担心在前一个季度大量购买力消费释放的情况下，比如说价格总价比较低，出售比较多的情况下，市场价格是否会有一个小幅的上扬，这个在某些区域实际上已经显现出来了。这个对购买力实际上是一个负面的刺激会导致成交量的下降，这种来回的震荡目前情况下是比较正常的，要判断这个市场整体是往哪走，可能现在还为时过早。 |
| 【爱蓝图】现在CBD写字楼的租金6元*/平米左右就能租一个5A级的写字楼？ |
| 【龚安华】有些项目可能可以谈的更便宜，现在租金较去年来讲下降的比较厉害。比如像我们接触的一些项目，不论是商业还是写字楼目前空置率都比较高，特别是一些大面积的传统的山西购买客户特别着急，我们现在接到的委托量已经很明显的上升了，他跟我们谈到我以原价出售，但是现在的客户很难接受这个价格。对于这些项目我们今后的投资人肯定会吸取这些教训。 |
| 【爱蓝图】第一季度写字楼市场，我们每星期参加2个项目的推介代理会，是每年第一季度都会有大量的大厦开这个代理会，还是因为形势所迫才急于把自己推向市场呢？ |
| 【龚安华】开发商对于销售模式的转变，事实上从07-08年以来，全案代理的这种模式基本上很少，开发商希望跟所有的中介公司合作，这种模式改变了以往主要代理模式之后，使得所有的的中介机构都有这种机会来参与，结果就是看似信息面推广面增加扩大，但是有效客户群仍然没有一个实质性的进展，我们也经常参加这种项目的推介会但事实上这个推介会我觉得更多的停留在形式上，真正的成交还是需要一部分有实力的中介公司介入进来。我们在07-08年参加过一些这样的推介会，但现在基本上参加的比较少，我们感觉我们进入之后这种成交案例不如我们之前洽谈的一些成交案例多，甚至有些推介会我们去了以后拿回来在内部推广大家对这些项目不是很感兴趣，所以销售模式上开发商是否需要一些反省。我们在谈项目的时候基本上会谈独家销售这种概念，对于链家地产来讲这种模式是比较契合的。因为我们拿到新项目之后，我们会通过链家地产直营门店体系的营销渠道把信息扩散出去，而且会通过积累客户点对点很直接的沟通来实现这个项目的成交量，这种效果比我们散播任何一个信息来的更直接更有效，这是我们目前采用的一个营销方式，很类似于直销的模式。所以对于之前所讲的一般的普通代理我们参与的很少，我们之前也遇到过像这种普通代理，有些门店也参与过，事实上效果并不理想。因为我们在做过宣传之后客户仍然会认为开发商的优惠和折扣会比较多，第一是我们担心，第二是现实存在的问题，所以我们基本上是不采用这种普通代理的活动。 |
| 【爱蓝图】商业地产每年都是一步一个脚印踏实的走过来的，您觉得它会遇到一个像住宅这种迅猛的发展阶段吗？ |
| 【龚安华】就我们这个问题本身肯定会遇到，我们还是要分析下北京市房地产市场发展的一个趋势，我们从这个开发的流程上来讲，比如我们开发商从拿地开始到规划到审批完开发建设到后续的销售，一般的模式除了专业的商业地产开发商之外，基本上会遵循一个流程是住宅优先，他们对底商、社区的购物中心在刚开始规划的时候没有着重去考虑，那么只是我在住宅销完了之后剩一块资产，那么我如何去消化，进入到这个阶段，那么一些专业的商业地产开发商，比如万达、凯德之前会做一个很详细的规划，他在住宅开发和商业开发上是一个并进的过程，很多实际上是停留在按正常的步骤在走，所以我们也接触了很多到后期销售会非常困难。在这个方面肯定会有很多开发商会来走这个弯路，未来我尽量会参加一些外部的会议，大家都有一个判断未来的2-3年可能是一个商业地产迸发的时期，因为在国外没有商业地产一个概念，商业是商业，房地产是房地产。未来2-3年商业地产会伴随着开发的进程越来越多。 |
| 【爱蓝图】感谢您在百忙之中接受我们的采访，谢谢。 |
北京链家房地产经纪有限公司 商业中心总监 龚安华
